Economía

¿La subida de los precios de la vivienda sugiere una burbuja inmobiliaria? –

Los precios de la vivienda se han disparado durante la pandemia, e incluso más rápido que el ritmo anterior a la crisis financiera de 2007 y la recesión posterior. ¿Existe el riesgo de que se desarrolle otra peligrosa burbuja inmobiliaria? Esta es una pregunta complicada y la respuesta tiene muchos componentes. Este artículo, el primero de dos, ofrece una mirada más profunda al reciente aumento de los precios de la vivienda al desglosarlo geográficamente, comparándolo con la burbuja anterior a 2007. El segundo artículo analiza los riesgos potenciales para la estabilidad financiera mostrando compara la deuda hipotecaria pendiente actual con la anterior a la crisis financiera y predice incumplimientos si los precios caen.

El fuerte aumento de los precios de la vivienda durante la pandemia

La economía estadounidense cerró en marzo de 2020 debido a la pandemia. Para el verano, los precios de las propiedades comenzaron a subir de forma pronunciada a pesar del alto nivel de desempleo. ¿Qué tan similar es eso a principios de la década de 2000? Nos preocuparía que el mercado inmobiliario hiciera lo mismo que en el boom anterior. Todavía no hemos llegado a ese punto: hasta ahora, hemos tenido alrededor de un año de crecimiento de precios de dos dígitos en comparación con la tasa de crecimiento anual promedio del país de más del 14 por ciento entre 2003 y 2005.

Los precios de la vivienda ahora están subiendo más rápido que durante la burbuja

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Fuente: Índice de precios de la vivienda CoreLogic, enero de 2003-junio de 2021.

Patrones espaciales de crecimiento del precio de la propiedad

¿Qué pasa con las tendencias a nivel regional? Resulta que esta vez, el boom se está produciendo en diferentes lugares dentro y entre áreas metropolitanas. En la mayoría de los lugares, el crecimiento del precio de la vivienda ha sido incluso más rápido recientemente que durante el auge anterior: el 79 por ciento de las áreas metropolitanas de nuestros datos registraron tasas de crecimiento más altas durante la pandemia que en los años pico de 2003-05. De las 30 áreas metropolitanas con las ciudades más pobladas del país, el 63 por ciento experimentó un mayor crecimiento durante la pandemia que en 2003-05. En el siguiente gráfico, dibujamos una línea gris de 45 grados para distinguir cuál de las áreas metropolitanas más pobladas creció más rápido durante la pandemia o la burbuja inmobiliaria. Austin, Charlotte, Seattle y Atlanta son algunas áreas metropolitanas por encima de la línea de 45 grados, lo que significa que tuvieron tasas de crecimiento más altas durante la pandemia. Por otro lado, Las Vegas, Los Ángeles, Miami y Nueva York tuvieron tasas de crecimiento más altas en 2003-05 y están por debajo de la línea de 45 grados. Sin embargo, algunas áreas vieron un ritmo de crecimiento similar: Sacramento tuvo diferencias mínimas entre la pandemia y las tasas de crecimiento de la burbuja inmobiliaria, lo que acercó a la ciudad a la línea de 45 grados.

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A nivel regional, el noreste y el sur muestran tendencias positivas en el gráfico, por lo que los aumentos de precios en los dos períodos de auge están correlacionados positivamente, mientras que el Medio Oeste y el Oeste muestran tendencias levemente negativas. Los puntos del Medio Oeste oscilan entre las tasas de crecimiento del 10-20 por ciento para la pandemia y el 0-10 por ciento para 2003-05, mientras que las otras regiones están más dispersas. El oeste tiene la mayoría de sus puntos por encima de la línea de tendencia, mientras que el sur tiene la mayoría de sus puntos cerca o por debajo de la línea de tendencia. Los puntos del noreste tienen la relación positiva más fuerte en comparación con las otras regiones.

La línea de regresión azul muestra que existe una correlación positiva entre el crecimiento de los precios inmobiliarios durante la burbuja inmobiliaria y la pandemia en todo el conjunto de datos, es decir, las áreas metropolitanas que tuvieron un alto crecimiento anual entre 2003 y 2005 registraron tasas de crecimiento más altas durante la pandemia y viceversa. al revés. Sin embargo, observe qué tan plana es la línea de regresión y qué tan lejos están la mayoría de los puntos de la línea, lo que sugiere que la relación es débil. Muchas áreas metropolitanas, donde los precios de la vivienda se dispararon rápidamente en 2003-05, tuvieron tasas de crecimiento más lentas durante la pandemia y viceversa.

La mayoría de los precios de las viviendas en el metro subieron más rápido durante la pandemia que en 2003-05

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Fuente: Índice de precios de la vivienda CoreLogic.

Nota: Cada ciudad representa el índice de precios inmobiliarios de su respectiva área metropolitana estadística.

Los precios de la vivienda en las zonas urbanas están creciendo más lentamente que en los suburbios y las zonas rurales

Los datos anteriores se refieren a áreas metropolitanas e incluyen viviendas tanto urbanas como suburbanas. Un desglose en esta dirección muestra que los precios de la vivienda en las zonas urbanas aumentaron más lentamente que en los suburbios durante la pandemia. Para llegar a nuestra clasificación urbana, primero definimos el código postal con la mayor densidad de empleo, al que nos referimos como el centro de empleo. Clasificamos los códigos postales como “urbanos” si se encuentran a menos de cinco millas del centro de empleo, pertenecen a un área metropolitana estadística y tienen una densidad de población superior al percentil 95. Para los suburbios, clasificamos los códigos postales como «suburbio dentro de 5/10/15 / 15+ millas» si están dentro de 5, 10, 15 o 15+ millas del centro de empleo y no están ya clasificados como urbanos (o cualquier otro categoría suburbana).

Como se puede ver en el gráfico a continuación, las áreas urbanas definidas de esta manera generalmente tuvieron el mayor crecimiento año tras año del precio de la vivienda en comparación con los suburbios, pero alrededor de noviembre de 2018, estas áreas urbanas registraron tasas de crecimiento más bajas que las áreas suburbanas. Cuando estalló la pandemia en marzo de 2020, las áreas urbanas experimentaron un fuerte aumento en el crecimiento de los precios, pero las áreas suburbanas crecieron mucho más rápido, mostrando un crecimiento de más del 15 por ciento año tras año, mientras que las áreas urbanas están alrededor del 10 por ciento. Hay excepciones incluso para el crecimiento relativamente modesto en las áreas urbanas: Manhattan (condado de Nueva York) vio un precio Rechazar del 4,3 por ciento interanual en junio, la mayor caída de precios a nivel nacional.

Por supuesto, muchos factores distintos de la ubicación relativa pueden influir en el crecimiento de los precios. Sin embargo, la clasificación urbana es una característica importante que afecta incluso a algunos de estos otros factores. El retraso significativo en el crecimiento de los precios de la vivienda durante el año pasado no se debe a los ingresos por códigos postales ni a los niveles de precios de las viviendas antes de la pandemia. Si controlamos estos factores, resulta que las áreas urbanas densas habían crecido a un ritmo similar al de otras partes de las áreas metropolitanas hasta que se quedaron muy atrás en 2020.

Los precios de las viviendas urbanas han tenido un rendimiento inferior durante la pandemia

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Fuente: Índice de precios de la vivienda CoreLogic.

También existen diferencias regionales dentro de las áreas urbanas. El noreste no está creciendo tan rápido como el medio oeste, el oeste y el sur. A fines de 2020, todas las líneas regionales siguieron tendencias similares a lo largo de la pandemia. A principios de 2021, el oeste, el sur y el medio oeste continuaron creciendo rápidamente, mientras que el noreste comenzó a experimentar un ligero estancamiento en el crecimiento. Estas diferencias regionales pueden estar relacionadas con las diferentes tasas de crecimiento de las ciudades en estas áreas en comparación con las ciudades en otras áreas, y esto muestra cómo la clasificación urbana puede manifestarse de manera diferente según la región.

Los códigos postales urbanos tienen un crecimiento más lento de los precios de las viviendas en el noreste

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Fuente: Índice de precios de la vivienda CoreLogic.

Aunque los precios están aumentando rápidamente en todo el país, los datos muestran que no estamos simplemente repitiendo la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000 durante la pandemia. Este auge se está produciendo en diferentes áreas del metro y en diferentes ubicaciones dentro del metro. Sin embargo, el crecimiento de los precios de la vivienda de más del 15 por ciento anual no puede sostenerse para siempre, por lo que la pregunta sigue siendo cómo se normalizará el crecimiento de los precios y cuáles podrían ser las consecuencias de una caída de los precios. Investigaremos esta pregunta en nuestra próxima publicación.

Andrew Haughwout es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Belicia Rodríguez es Analista de Investigación Senior en el Grupo de Comunicación y Difusión del Banco.

Para citar esta publicación:
Andrew Haughwout y Belicia Rodríguez, «¿El aumento de los precios de la vivienda sugiere una burbuja inmobiliaria?», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 8 de septiembre de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/09/does-the-rise-in-housing-prices-suggest-a-housing-bubble.

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Exención de responsabilidad
Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o del Sistema de la Reserva Federal. Los autores son responsables de errores u omisiones.

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