Comparación de propiedades residenciales en California e Indiana

Bryan Caplan resume las últimas investigaciones y estimaciones: «Es muy plausible que bajo el laissez-faire la vivienda en Estados Unidos sea un 50% más barata».

¿Por qué no vivimos en este mundo libre y menos costoso?

«Porque la regulación está estrangulando la oferta de vivienda, especialmente en los lugares más solicitados».

«¡Sí señor!» Me escucho decir, sin duda en línea con más de unos pocos lectores.

Durante el año pasado, principalmente por curiosidad e interés, estuve atento a algunos mercados inmobiliarios en todo el país, incluido mi mercado local. Tengo 23 años y me gustaría comprar una casa en los próximos años, así que quiero tener una idea de lo que se ofrece en diferentes áreas, pero también más allá de la mía. Por último, pero no menos importante, es bueno tener una comprensión precisa de los costos de oportunidad y las alternativas disponibles. Además, dado que la vivienda es un tema importante de política pública, es bueno saber qué está sucediendo en los mercados fuera de nuestra vecindad inmediata.

Definitivamente hay casas en el centro de Indiana. Todavía estamos construyendo casas nuevas, y lo hemos estado haciendo durante años, principalmente en los suburbios. Y la gente viene. Las buenas escuelas y lugares de trabajo en el área están alimentando la demanda. Es cierto que para algunos, el estilo predominante de estos desarrollos suburbanos es un problema. Incluso las casas a medida en estas partes tienden a parecerse simplemente a arrecifes más grandes en el conocido vecindario planificado de McMansion: una combinación de diseño de diferentes estilos y elementos arquitectónicos. Pero obviamente, para muchas personas, el compromiso estético (si lo hay) vale la pena, como lo demuestran las personas que continúan acudiendo en masa a los suburbios como Fishers, Westfield, Zionsville y Carmel. Aparte del estilo exterior, una casa nueva o de reciente construcción aquí es más una casa muy bonita y cómoda. Techos altos, gran cantidad de ventanas y aislamiento altamente eficientes, dormitorios para cada uno de los niños, encimeras de granito y cocinas modernas y espaciosas, patios traseros grandes con césped, sótanos prefabricados, garajes para dos a cuatro autos. Todas estas características son bastante comunes en este mercado.

Incluso por menos dinero, puede encontrar casas antiguas estilo rancho que a menudo se han actualizado con los últimos electrodomésticos, pisos resistentes y elegantes cocinas y baños. A veces, estos tienen el beneficio adicional de estar en lotes más grandes, en vecindarios más antiguos y más establecidos, más cerca de negocios, restaurantes y lugares de entretenimiento antiguos. Por lo general, no tienen los pies cuadrados o el plano de piso abierto de las casas más nuevas, pero para las familias sin hijos o los compradores conscientes del presupuesto, estas casas renovadas de un solo piso pueden ser atractivas.

Digo todo esto solo para pintar una imagen de algunas de las opciones clave disponibles para alguien que busque comprar una casa en el norte de Indianápolis por menos de medio millón de dólares. Una visita rápida a un sitio como Zillow ayudaría al lector interesado a comprender la situación aún mejor.

Por supuesto, muchas personas no tienen interés en vivir en el centro de Indiana y prefieren vivir en un lugar como la costa de California. Dado que este es otro mercado que he seguido con cierta regularidad por curiosidad, pintaré un cuadro diferente, y que acerque los temas de los que habla Caplan.

En la costa de California, entre Los Ángeles y San Francisco, hay menos casas, y son significativamente más caras y, por lo general, mucho más antiguas que las casas en el centro de Indiana. Dólar por dólar, también suelen ser más pequeños, con accesorios, pisos y electrodomésticos más antiguos. Por lo general, no tienen sótano y los garajes grandes son menos comunes. Sin embargo, estas casas de California tienen una cosa que las hermosas casas nuevas de Central Indiana no tienen, y es una ubicación cerca del océano, en un clima templado y cerca de pueblos y ciudades costeras.

Hasta aquí todo bien. Si lo hiciera, y California simplemente no tuviera lugares más adecuados para construir nuevas viviendas, digamos, a una hora de la costa, ese sería el final: una historia básica de oferta y demanda. El precio de mercado de un bien demandado con una oferta fija aumentaría. Y puede aparecer que esto suceda.

Pero como a Caplan le apasiona mostrar, y creo que vale la pena señalarlo, este no es un resultado de mercado «natural» fundamental. Este tramo imaginario de costa de California del que estoy hablando no es una especie de isla o istmo que se ha llenado y ha alcanzado su capacidad de desarrollo (siempre existe la posibilidad de reurbanización de todos modos). Más bien, es un espacio en el que las fuerzas gubernamentales y los prejuicios personales, así como el interés propio, se han coordinado para hacer que la construcción de nuevas casas sea increíblemente difícil.

Éstos son algunos de los principales problemas que yo entiendo. (Comentaristas, háganme saber si me he perdido algo importante).

Las restricciones de zona limitan severamente los usos disponibles de la propiedad privada en la costa no urbana de California. Conozco un área donde el tamaño mínimo de lote para construir una residencia es de 40 acres, y estoy bastante seguro de que esta es un área donde vivirían más personas si pudieran. Imagine los beneficios de reducir el tamaño mínimo del lote a un acre o medio acre en un lugar como este.

El costo del cumplimiento ambiental, las tarifas de construcción y los permisos por sí solos puede ser de hasta $ 75,000 dentro de una hora desde el océano, incluso para una pequeña casa unifamiliar en un área costa afuera. (En mi opinión, crear un área designada en la costa puede ser difícil). Esto se suma a los precios de la tierra y la construcción en sí mismos, y combinado con la naturaleza lenta de trabajar con reguladores y planificadores en un proyecto de construcción, cualquier cosa menos prohíbe a las personas de ingresos medios asentarse en nuevas zonas de la franja costera.

Luego están las actitudes y perspectivas que sustentan el status quo actual de regulación y zonificación. Algunos propietarios actuales de California no quieren construir nuevas casas por interés propio. Las hermosas casas nuevas cerca del océano (y las ciudades costeras) harán que las casas más antiguas en estas áreas sean menos valiosas (y probablemente también depriman los alquileres). Pero aquí también hay oportunidades para renovar edificios antiguos y beneficiarse de ellos. El deseo de vivir en un lugar de «carácter» (o algún otro rasgo menos común en las nuevas construcciones) es una preferencia racional por la que algunas personas pueden pagar una prima, especialmente en un mundo con muchos desarrollos nuevos. Pero en este momento, los propietarios con derecho a voto parecen temer a los nuevos desarrollos más de lo que creen que crearán oportunidades de nicho de mercado.

También existe una creencia bastante común entre la costa de California, tal vez un producto de la historia y la cultura costeras, de que las áreas en las que viven se han vuelto «demasiado concurridas» y que hay «demasiada gente y automóviles». Algunos pueden agregar un giro ambiental a este argumento, pero desde una perspectiva de «construir, bebé, construir», el problema básico permanece. Mucha gente se ha convencido de que no importa cómo se haga, más viviendas y más desarrollo serán perjudiciales para sus regiones y ciudades. La política actual refleja sus preferencias. El impulso que podría disfrutar un lugar como la costa central de California, que los nuevos trabajos de construcción y desarrollo han traído al centro de Indiana, se posponen repetidamente.

Esas son imágenes toscas, lo admito. Pero cuando miras a los dos uno al lado del otro, algunas cosas se vuelven claras. Podemos construir casas hermosas y cómodas en Estados Unidos; solo mire un lugar como los suburbios de Indiana, Cleveland o Austin. Pero existen restricciones completamente innecesarias para construir en lugares donde más La gente quiere vivir como la costa de California, que se interpone activamente en el camino de las personas que llevan la vida que quieren llevar allí. Y esa es una situación estúpida, pero también muy frustrante. Para solucionarlo, debe abrir y cambiar algunas opiniones.