Las tasas hipotecarias están cayendo y los hogares (principales) se están beneficiando –
Hoy, el Centro de Datos Microeconómicos de la Fed de Nueva York informó que los saldos de la deuda de los hogares aumentaron en $ 206 mil millones en el cuarto trimestre de 2020, un aumento de $ 414 mil millones desde el final de 2019 El impulso en los préstamos privados Hogares marcados por la expansión desde la Gran Recesión , que incluyó un sólido crecimiento en préstamos para automóviles y estudiantes, mientras que los saldos de hipotecas y tarjetas de crédito crecieron más lentamente. Cuando llegó la pandemia, esa dinámica cambió. Un cambio en 2020 fue un aumento mayor en los saldos hipotecarios. Los saldos hipotecarios aumentaron $ 182 mil millones, el mayor aumento trimestral desde 2007, impulsado por volúmenes de emisión históricamente altos. Aquí analizamos de cerca la composición de los préstamos hipotecarios, que totalizaron $ 1.2 billones en el cuarto trimestre de 2020, el volumen más alto en un solo trimestre desde que comenzó nuestra serie en 2000. Informe trimestral sobre deuda y solvencia de los hogares y este análisis se basa en el Panel de crédito al consumidor de la Fed de Nueva York, que a su vez se basa en datos crediticios anónimos de Equifax.
En el primer diagrama, estamos viendo un número directamente del Informe trimestral: Préstamos totales por banda de calificación crediticia. El auge de la emisión es claramente visible aquí: los prestatarios con mayor solvencia crediticia aumentaron drásticamente en 2020. (Usamos Equifax Risk Score 3.0). El volumen de emisión en el cuarto trimestre de 2020 apenas superó el máximo anterior de 2003, cuando una caída en las tasas hipotecarias desencadenó un auge en la refinanciación hipotecaria. Si bien estos dos incrementos en el crédito hipotecario son de similar magnitud, la composición es bastante diferente; El setenta y uno por ciento de los préstamos en el cuarto trimestre de 2020 fueron a prestatarios con un puntaje crediticio superior a 760, mientras que en el tercer trimestre de 2003 solo el 31 por ciento de esas nuevas hipotecas fueron para prestatarios con las calificaciones crediticias más altas. Los investigadores concluyeron que el auge de las refinerías de 2003 tuvo consecuencias a largo plazo y condujo a un balance sobreendeudado con la caída de los precios de las viviendas.
Compras o Refis?
Refinanciación que hacer Los prestatarios con calificaciones crediticias más altas tienden a elegir en comparación con la compra de hipotecas. Esto se debe a que quienes refinancian ya tienen una hipoteca que han estado pagando durante algún tiempo y construyendo su historial crediticio. Entonces, este alto volumen de hipotecas superprime sugiere que estamos en medio de otro boom de refinanciamiento. Y los propietarios de viviendas se benefician de tasas hipotecarias históricamente bajas e incluso retiran algo de dinero de sus hipotecas refinanciadas. En el siguiente gráfico desglosamos las hipotecas en compras y refinanciaciones. El auge de la originación en 2020 se debe a una combinación de refinanciamiento alto y compras; en términos nominales, el nivel de compras se acerca al nivel de 2006. El nivel creciente de compras es consistente con las altas ventas de viviendas junto con el aumento de precios. En general, la refinanciación en 2020 alcanzó su nivel más alto desde 2003. Aunque la deuda nominal total fue alrededor de un 15 por ciento por debajo del nivel de 2003, alrededor de 7.2 millones de hipotecas fueron refinanciadas en 2020, lo que es menos de la mitad de la cifra en 2003 (¡15 millones!). .
Quien compra Búsqueda de orígenes de compra
Si bien es difícil comparar el volumen de compras con los valores de los años 2005-06 debido a los diferentes precios de la vivienda, la tendencia de este año fue inconfundiblemente creciente y en un nivel alto. En el siguiente gráfico, dividimos las compras en tres grupos: (1) compradores de vivienda por primera vez o aquellos cuya primera hipoteca está en su informe crediticio, que se muestra en azul; (2) Compradores repetidos: personas que realizan una compra que no es la primera, que se muestra en rojo; y (3) compradores e inversores de segundas viviendas: aquellos que tienen un nuevo préstamo con una o más primeras hipotecas que ya figuran en su informe crediticio. En los años de auge que condujeron a la Gran Recesión, que también vio un ritmo rápido en los préstamos hipotecarios, las tres líneas tuvieron aproximadamente el mismo tamaño durante varios trimestres. Y cuando los precios inmobiliarios comenzaron a caer y el mercado colapsó, fue la primera vez que los compradores pudieron entrar a un precio más alto, estimulado por los préstamos para compradores de vivienda por primera vez en la Ley de Vivienda y Recuperación Económica y la Ley de Caída de Intereses y Precios de la Vivienda. . Pero durante el lento repunte de la originación en los últimos ocho años, las líneas de compradores por primera vez y repetidas se han rastreado esencialmente entre sí, mientras que las compras de segunda vivienda y de inversionistas se han rezagado y aumentado solo ligeramente durante el año pasado.
Restos de cosecha 2020 de altísima calidad
Como se señaló anteriormente, la mayoría de las hipotecas recién emitidas van a los prestatarios con mayor solvencia crediticia. Pero, ¿se debe eso al volumen de pedidos de refinanciamiento? En el gráfico final a continuación, observamos la capacidad crediticia mediana de las hipotecas recién emitidas por tipo. Las hipotecas refinanciadas generalmente se otorgan a prestatarios con una calificación más alta que las hipotecas de compra debido a su historial de pago establecido. Sin embargo, cuando dividimos a los compradores en compradores por primera vez y compradores habituales, vemos que los puntajes crediticios promedio para los refinanciadores y los compradores habituales son bastante cercanos, mientras que los compradores por primera vez tienen puntajes crediticios más bajos y siempre los han tenido. El puntaje crediticio promedio de los refinanciadores y los compradores habituales estaba justo por debajo de 800 a fines de 2020, alrededor de 60 puntos por encima del de los compradores por primera vez. En términos de historia en serie, las nuevas hipotecas son mejores; incluso para los compradores por primera vez, los valores crediticios promedio han aumentado lentamente desde 2002-06, cuando estaban en el rango alto de 600.
¡Cha-ching! Retiro del valor líquido de la vivienda cuando las tasas tengan sentido
A medida que la refinanciación se recupere en 2020, buscamos ver si los consumidores están retirando dinero y retirando el valor neto de su vivienda. En el gráfico a continuación, mostramos el volumen de refinanciamiento de retiro de efectivo trimestral, que se calcula a partir de la diferencia entre las nuevas hipotecas del prestatario y las hipotecas reemplazadas por el refinanciamiento. Dado que los datos presentados aquí no están ajustados por inflación, el volumen de refinanciamiento de retiros sigue siendo significativamente menor que entre 2003 y 2006. Sin embargo, estamos viendo un aumento notable en el volumen de refinanciamiento de retiros, que se disparó en el cuarto trimestre de 2020 y muestra sin signos de deterioro. Los propietarios retiraron $ 188 mil millones en valor neto de la vivienda en el transcurso de 2020. Una nota importante: si bien este es un gran aumento, también está asociado con montos de pago promedio más bajos. Los prestatarios que refinanciaron en 2019 retiraron un promedio de $ 49,000 adicionales; mientras que los prestatarios que refinanciaron en 2020 retiraron un promedio de $ 27,000. El monto promedio de pago en 2020 fue de solo $ 6,700, lo que sugiere que al menos la mitad de los refinanciadores solo recaudaron suficientes fondos adicionales para cubrir los costos de cierre de la nueva hipoteca. Aún así, una minoría considerable de refinanciadores ha retirado efectivo de su propiedad que pueden usar para financiar el consumo u otras oportunidades de inversión, incluidas las mejoras en el hogar. Mientras tanto, los prestatarios que no habían optado por pedir dinero prestado adicional ahorraron un promedio de $ 200 en el pago mensual de su hipoteca, lo que mejoró el flujo de caja mensual de su hogar.
Qué buscar en el futuro
El apoyo a los hogares en la pérdida de empleos e ingresos ha sido una característica clave de la Ley CARES, a través de transferencias financieras directas a los hogares y moratorias sobre hipotecas federales y préstamos para estudiantes. Muchos hogares se están beneficiando ahora de las tasas hipotecarias históricamente bajas que son el resultado de la política monetaria de apoyo. Será interesante ver si los hogares mantendrán estas altas tasas de compra y refinanciamiento de viviendas hasta el 2021 y, de manera más general, cómo los hogares ajustarán sus balances, dependiendo en parte de si los pagos de hipotecas estatales y préstamos estudiantiles continúan siendo efectivos y durante cuánto tiempo. tolerado convertirse en préstamos.
Datos del gráfico
Andrew F. Haughwout es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Donghoon Lee es funcionario del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Joelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.
Wilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.
Para citar esta publicación:
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally y Wilbert van der Klaauw, «Falling Mortgage Rates y (Prime) Households Take Advantage», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 17 de febrero de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/02/mortgage-rates-decline-and-prime-households-take-advantage.html.
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