Análisis: Qué hay detrás del boom inmobiliario español y qué sigue
El mercado inmobiliario español experimentó una recuperación notable en 2021 a medida que disminuyeron las restricciones relacionadas con la pandemia, pero antes de que surgiera el virus, el mercado aún enfrentaba vientos en contra que lo arrastraban a la baja.
Cualquiera que predijera que la pandemia de coronavirus conduciría a un auge inmobiliario conoce las runas mejor que yo. Como la mayoría de los que respondieron a una encuesta que realicé en marzo de 2020, espero que Covid-19 mantenga el mercado de ventiladores durante al menos un año, en lugar de recuperarse en la segunda mitad de 2020 y aumentar en 2021, esto es lo que sucedió.
Las últimas cifras del Colegio de Notarios de España muestran que el año pasado el crecimiento anual de las ventas de viviendas en todo el país fue del 38%, un incremento de casi el 20% respecto a 2019. El alto crecimiento en comparación con 2020 no es sorprendente dado el bloqueo, pero es extraordinario en comparación con 2019. Las ventas en 2020 fueron las más altas desde 2008, cuando el mercado estaba en ebullición después de que el auge inmobiliario se descontrolara.
El mayor crecimiento provino de las ventas de casas unifamiliares, que aumentaron un 34 por ciento en comparación con 2019, en comparación con solo el 10 por ciento de los condominios, según mostraron los datos. Esto confirma el cambio en la demanda impulsado por el virus: la gente quiere casas más grandes, más espacio y buenas conexiones de transporte en los suburbios o en la costa cerca de las ciudades. Los apartamentos en el centro de la ciudad ahora están desactualizados.
Los precios de la vivienda también se han comportado mejor de lo esperado (el 57 % de las personas en mi encuesta esperaban que «cayeran significativamente»). De hecho, solo han caído un 0,4 % en 2020 (la segunda mitad del año desde la recesión al inicio de la recuperación de la pandemia), seguida de un crecimiento nacional del 5,3% en 2021. Por supuesto, el promedio nacional oculta diferencias significativas entre regiones y segmentos, pero la dirección general es positiva.
En cuanto a las regiones de mayor interés para los inversores extranjeros, el crecimiento de las ventas del año pasado fue más pronunciado en las islas, con las Islas Baleares subiendo un 51% hasta las 17.664 unidades, seguidas de las Islas Canarias, un 44% hasta las 24.749 unidades. Las ventas en las regiones de Andalucía y Valencia también aumentaron en más del 40 por ciento, mientras que las ventas en Cataluña y Murcia fueron algo menos del 40 por ciento.
Respecto a 2019, los mayores incrementos de ventas se han producido en Andalucía, con un 23% más, y Murcia, con un 21% más. En comparación con el 2019 anterior a la pandemia, Baleares creció un 11%, mientras que Canarias fue la única región que se contrajo en comparación con el mercado. Como resultado, las áreas más populares han recuperado tierras perdidas por la pandemia.
En cuanto a los precios, las Islas Baleares lideran el camino, con un aumento del 14% en el precio de la vivienda respecto al año pasado y del 22% respecto al año anterior. Andalucía tuvo el segundo mayor crecimiento del precio de la vivienda, un 8% más que el año pasado y un 7,5% con respecto a 2019. Durante la pandemia, los precios de la vivienda no han bajado en ninguna de las zonas favorecidas por los compradores extranjeros.
¿Qué está impulsando el auge en el mercado y hacia dónde se dirige?
Los tipos de interés bajos (Euribor -0,502 % en diciembre de 2021) junto con una inflación elevada (6,5 % en diciembre) pueden animar a los inversores a aprovechar el diferencial y utilizar la inflación para ayudar a pagar las hipotecas.
Un superávit de ahorros domésticos del cierre también podría ayudar, junto con un cambio en las prioridades de las personas. Pero los vientos en contra que arrastraron el mercado de la vivienda antes de la pandemia, incluidos los altos costos de transacción, los altos impuestos y la hostilidad política hacia los derechos de propiedad privada, continúan.
La economía española tampoco es muy buena. Las expansiones en el mercado inmobiliario suelen durar cinco años o más, tal vez no este año.
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