Economía

¿Qué sigue para los prestatarios forborne?

Nota del editor: Cuando se publicó por primera vez esta publicación, se tergiversó el aumento promedio de la calificación crediticia para los prestatarios hipotecarios indulgentes; la publicación se ha corregido para reflejar el número correcto de 14 puntos. (19 de mayo, 13.00 horas)

Pasamos las primeras tres publicaciones de esta serie discutiendo quién entró en la tolerancia hipotecaria y cómo se han desempeñado sus finanzas personales durante el transcurso de la pandemia. En esta cuarta y última publicación, usaremos los datos del Panel de Crédito al Consumidor (CCP) para examinar los perfiles de aquellos que permanecen en la Tolerancia y que se han retirado, y cómo el desempeño crediticio de los hogares puede comportarse cuando los acrobacias de la Pandemia comienza reflujo y la economía se reabre y se normaliza.

Casi dos tercios de los participantes de la indulgencia abandonaron la indulgencia en marzo de 2021

Muchos prestatarios hipotecarios han entrado y salido de la indulgencia durante la pandemia, y encontramos que el 13 por ciento de todos los prestatarios hipotecarios renunciaron durante al menos un mes en el último año, y el 35 por ciento de esos participantes todavía estaban en indulgencia en marzo de 2021.

Los aplazamientos bajo la Ley CARES fueron inicialmente permitidos por un aplazamiento de seis meses con más extensiones de 12 meses. Hasta ahora, el participante promedio ha pasado cinco meses en la indulgencia, pero como mostramos en el gráfico a continuación, un tercio de los participantes estuvo solo de uno a dos meses en la indulgencia, y el doce por ciento de los prestatarios ha utilizado el aplazamiento máximo posible. de once a doce meses.

Según Financial Accounts de los Estados Unidos, muchos prestatarios han superado su indulgencia vendiendo sus casas, beneficiándose del valor nominal de la vivienda en un máximo histórico. Durante la Gran Recesión, cuando un colapso en los precios de las viviendas dejó la ejecución hipotecaria o la venta al descubierto como la única forma posible de salir de una hipoteca submarina, esta ruta de escape no estaba disponible para los prestatarios en dificultades. Las secciones naranjas de las barras a continuación indican a los prestatarios que han sido tolerados durante esa cantidad de meses, pero que desde entonces han pagado sus hipotecas antes de tiempo, probablemente mediante mudanza o refinanciamiento. Sin embargo, tenga en cuenta que debido a los requisitos de la agencia (FHA, Fannie, Freddie), el refinanciamiento puede haber sido una opción más probable para aquellos con un período de aplazamiento más corto.

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Es más probable que los prestatarios de menores ingresos sean indulgentes

Como comentamos en la primera publicación de esta serie, es más probable que los prestatarios que viven en las áreas de ingresos más bajos hayan incurrido en incumplimiento, y casi el 16 por ciento de los titulares de hipotecas lo aplazan en algún momento. En contraste, en las áreas de altos ingresos, el 11 por ciento de los titulares de hipotecas había participado en una indulgencia. En todos los grupos, poco menos de un tercio de los acreedores hipotecarios se mantuvieron indulgentes en marzo de 2021.


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Los prestatarios con los puntajes crediticios más altos antes de la pandemia fueron los menos propensos a aceptar una indulgencia, mientras que casi el 30 por ciento de los prestatarios con créditos más bajos tuvieron una indulgencia hipotecaria en algún momento del año pasado. Y más de la mitad de ellos permanecieron en indulgencia en marzo de 2021, mientras que solo una cuarta parte de los prestatarios mejor calificados todavía estaban en indulgencia.


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Aumento de la solvencia de los participantes de la indulgencia

Debido a que la indulgencia protege a los prestatarios de incumplimientos perjudiciales debido al incumplimiento, los puntajes crediticios promedio han aumentado más rápidamente durante el año pasado, un fenómeno que vemos en nuestros datos (usando Equifax Risk Scores).

La mayoría de los prestatarios de hipotecas de indulgencia han visto aumentar sus puntajes crediticios desde marzo de 2020; de hecho, el puntaje crediticio promedio ha aumentado 14 puntos desde entonces. Sin embargo, en el extremo inferior de la distribución de puntajes crediticios, los aumentos son mayores, con las hipotecas de alto riesgo con puntajes por debajo de 620 con un promedio de 57 puntos en sus puntajes durante el año pasado. Aquellos que nunca disminuyeron en la pandemia también pudieron aumentar su puntaje crediticio en 7 puntos, ya que un historial de pagos más largo ayuda a aumentar el puntaje crediticio del prestatario. Curiosamente, el aumento de la puntuación de crédito es mayor entre los antepasados. Esto se debe a que, aunque no hayan realizado ningún pago, sus informes de crédito se tratan como si estuvieran realizando pagos continuos con fines de evaluación crediticia e historiales de cuentas. Tener un historial de pagos regular proporciona un impulso, especialmente para aquellos que comenzaron con un puntaje de crédito más bajo y cuyos informes pueden haber estado plagados anteriormente por pagos atrasados. Entonces, al final, esto trae dos mensajes: por un lado, es bueno para los prestatarios que son pacientes no sufrir incumplimientos de préstamos. Por otro lado, el concepto de solvencia, una herramienta que se utiliza para distinguir a los buenos prestatarios de los malos prestatarios, puede perder su relevancia durante al menos algún tiempo para señalar la solvencia a los prestamistas.


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¿Qué pueden esperar los que permanecen en la tolerancia?

En marzo de 2021, las características de los prestatarios que permanecieron en la indulgencia eran significativamente diferentes a las de doce o incluso seis meses antes. Muchos de los asistentes a la indulgencia de «beneficiarios», aquellos que tienen más probabilidades de haber entrado en indulgencia con mayor solvencia crediticia o un estado de hipoteca no vencida, ya se han ido. Es casi seguro que el grupo restante de prestatarios diferidos será más vulnerable al incumplimiento cuando expiren los programas de aplazamiento. Una manifestación de esto es que su tasa de pago es más baja que la tasa de pago de aquellos que salieron del aplazamiento más rápido. Como resultado, más del 70 por ciento de los prestatarios no hicieron ningún pago en marzo, un porcentaje más alto que cualquier mes de 2020.

Una forma simple y conservadora de pensar sobre cómo podría resultar el fin de la indulgencia desde una perspectiva de riesgo es asumir que los prestatarios que no pagan están en grave riesgo de incumplir para cuando finalice el programa. Eso es alrededor del 2,9 por ciento de todos los deudores hipotecarios, lo que sugiere que la tasa de incumplimientos graves podría aumentar del 0,9 por ciento actual a alrededor del 3,8 por ciento y está muy por encima de la tasa prepandémica de alrededor del 1,3 por ciento. Por supuesto, no todos estos prestatarios incurrirán en incumplimientos graves, especialmente aquellos que se entregaron a cuentas no incumplidas a pesar de que actualmente no están haciendo pagos. Y otros prestatarios pueden incumplir los pagos sin indulgencia, especialmente si los precios de las propiedades se desploman y / o la recuperación económica actual se tambalea. No obstante, desde la perspectiva actual, parece poco probable que el final del aplazamiento de la hipoteca esté vinculado a que más del 6 por ciento de los titulares de hipotecas se retrasen 90 días o más, como fue el caso durante la Gran Recesión.

Envolver

En medio de altas tasas de desempleo y otros tipos de problemas presupuestarios, las tasas de delincuencia de los consumidores eran bajas y caían debido a que las políticas económicas se dirigían a hogares potencialmente vulnerables. Los prestatarios en problemas han visto sus informes crediticios a salvo de daños, mientras que la indulgencia ha brindado flexibilidad de pago y alivio de liquidez a los hogares y propietarios de negocios afectados por la pandemia. Por supuesto, estos programas tienen un costo para los inversionistas hipotecarios y los proveedores de servicios, y también pueden haber generado menos información sobre la solvencia. No obstante, su éxito en la prevención de incumplimientos de los prestatarios contrasta fuertemente con la experiencia de la Gran Recesión, cuando los cada vez mayores incumplimientos y ejecuciones hipotecarias de los consumidores fueron tanto un motor de la crisis financiera como luego, en un círculo vicioso, una consecuencia de la crisis cuando los precios inmobiliarios cayeron y casi 12 millones de estadounidenses entraron en ejecuciones hipotecarias. Esta vez, las ejecuciones hipotecarias se detuvieron virtualmente como una medida de alivio al consumidor bajo la Ley CARES, y el impacto negativo de saltarse la hipoteca permaneció en silencio en los informes crediticios. La forma en que se recuperarán los prestatarios que aprovecharon la indulgencia el año pasado depende de muchos factores, según la evolución de las condiciones económicas y las medidas de política.

Andrew Haughwout Andrew Haughwout es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Donghoon LeeDonghoon Lee es un alto ejecutivo del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Joelle ScallyJoelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Para citar esta publicación:

Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally y Wilbert van der Klaauw, «What’s Next for Forborne Borrowers?», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 19 de mayo de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/whats-next-for-forborne-borrowers.html

Contribuciones adicionales en esta serie

Mantener informados a los prestatarios en caso de pandemia

¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

Los propietarios de pequeñas empresas están recurriendo a préstamos personales

Lectura relacionada
Desigualdad económica: una serie de investigaciones

rueda de prensa

Mantener informados a los prestatarios en caso de pandemia


Exención de responsabilidad

Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o el Sistema de la Reserva Federal. Los autores son responsables de errores u omisiones.

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