Cuando los precios caen, las ejecuciones hipotecarias aumentarán –

Andrew Haughwout y Belicia Rodríguez

En nuestra publicación anterior, ilustramos el reciente crecimiento excepcionalmente fuerte de los precios de la vivienda y examinamos algunos de sus patrones espaciales clave. Dichos aumentos de precios recuerdan a muchos la primera década de la década de 2000, cuando los precios de la vivienda se revirtieron y contribuyeron a un colapso generalizado en el mercado inmobiliario que condujo a una ola de ejecuciones hipotecarias, una crisis financiera y una recesión en curso. Esta publicación examina el riesgo de que tal evento se repita si los precios de la vivienda ahora se revierten. Observamos que si bien la situación parece al borde de la última crisis, existen importantes diferencias que deberían mitigar los riesgos que plantea el sector de la vivienda.

¿La misma vieja historia?

Nuestra última publicación mostró que los aumentos de precios fueron inusualmente fuertes y ahora son tan altos como ya no se registraron poco antes de su máximo en 2005 del 16 por ciento interanual. Entre mediados de 2006 y principios de 2009, los precios cayeron un 20 por ciento. Para 2012, la vivienda promedio había perdido alrededor de una cuarta parte de su valor de 2006. Con los precios subiendo y bajando tan rápidamente, los nuevos préstamos hipotecarios en el período previo al pico, incluidos aquellos con pagos iniciales importantes, se absorbieron rápidamente en capital negativo, que es un factor de riesgo importante para la ejecución hipotecaria debido tanto a la investigación académica como a la experiencia de 2007- 11 espectáculo.

¿Son los desarrollos en el mercado de la vivienda esencialmente los mismos ahora? Bueno, los precios ciertamente han subido muy rápidamente y los préstamos hipotecarios también han sido fuertes. Sin embargo, el primero ha superado al segundo en los últimos meses. Además, la participación del propietario de la propiedad residencial en el primer trimestre de 2021 es del 67 por ciento, la más alta desde 1989. (Este es el valor de la propiedad menos la deuda contraída, expresada como una participación del valor de la propiedad). que esta medida se tomó durante la anterior El boom inmobiliario (1995-2006) no ha aumentado a pesar de la fuerte subida de los precios inmobiliarios. El endeudamiento adicional fue lo suficientemente grande como para mantener la participación del propietario aproximadamente constante en alrededor del 61 por ciento.

Por supuesto, este es un número agregado, y la distribución del apalancamiento es un indicador de riesgo más importante en el mercado inmobiliario residencial. Para investigar esto, usaremos el método desarrollado aquí. Examen de la política económica Artículo sobre evaluación de riesgos actuales en el mercado de la vivienda a nivel inmobiliario. Comenzamos proporcionando un préstamo a valor combinado (CLTV) actualizado para una amplia variedad de propiedades hipotecarias en los Estados Unidos, utilizando las ventas hipotecarias o el valor de tasación y estimando el aumento de precio utilizando el índice de precios de viviendas de CoreLogic. El CLTV de una propiedad es el valor de todas las deudas garantizadas por la propiedad dividido por el valor de la propiedad y, por lo tanto, corresponde al 100 por ciento menos el patrimonio del propietario como parte del valor de la propiedad. El siguiente gráfico muestra la distribución actualizada de CLTV a los prestatarios hipotecarios actuales hasta diciembre de 2020. Tenga en cuenta que nuestro conjunto de datos está restringido a prestatarios hipotecarios y, por lo tanto, excluye todas las propiedades que son «gratuitas y claras» (sin una hipoteca).

La distribución actual de los indicadores de desempeño hipotecario

Cada color en la siguiente tabla corresponde a un nivel de CLTV: el azul claro y el gris oscuro corresponden a propiedades con equidad negativa (un CLTV superior al 100 por ciento) mientras que el gris claro, el dorado y el azul oscuro reflejan niveles decrecientes de apalancamiento. Como muestra el gráfico, la equidad negativa es ahora muy poco común, mientras que más del 85 por ciento de todas las propiedades tienen un CLTV <80, es decir, tienen al menos un 20 por ciento de colchón de equidad. Eso suena muy tranquilizador: los hogares suelen tener una gran cantidad de capital en sus bienes raíces. En 2005, sin embargo, la situación fue similar. Podemos echar un vistazo más de cerca a otro indicador que complementa la posición de las acciones y muestra una diferencia con respecto a 2005: la solvencia.

Una pequeña proporción de propiedades tiene una relación préstamo-valor combinada alta (> 80%)

Fuente: Cálculos de los autores con datos de CoreLogic y Equifax Credit Risk Insight Servicing McDash.

La solvencia crediticia es otro poderoso predictor del desempeño hipotecario para los prestatarios, dependiendo de su posición de capital. Si bien la distribución de CLTV en 2020 es muy similar a la de 2005, este definitivamente no es el caso con la distribución de puntaje crediticio. Más de dos tercios de la deuda hipotecaria de 2020 estaba en manos de prestatarios con un puntaje FICO superior a 740, en comparación con poco más del 50 por ciento en vísperas de la crisis de la vivienda a principios de la década de 2000. Quizás lo más importante es que alrededor del 10 por ciento de la deuda actual se debe a prestatarios con una puntuación actual inferior a 660, en comparación con casi el 20 por ciento a principios de 2006.

¿Y si bajan los precios?

Para comprender completamente el riesgo de este stock de deuda, vayamos un paso más allá calculando las transiciones de incumplimiento esperadas en varios escenarios de precios desfavorables. Estos escenarios se describen en la siguiente tabla e incluyen precios que en cada condado retroceden al nivel de hace dos años (HPI-2) y hace cuatro años (HPI-4). (En los casos en que el escenario de estrés conduce a un aumento de precio, establecemos el cambio de precio en cero). Estos escenarios son bastante severos dado el fuerte crecimiento reciente de los precios: la mediana del condado vería que los precios por debajo del HPI-4 cayeran más del 27 por ciento. . Incluso el 10 por ciento de los distritos menos afectados experimentarían descensos de dos dígitos.

Escenarios de precios inmobiliarios estresados

Fuente: Cálculos de los autores basados ​​en datos de CoreLogic.

¿Qué podemos decir sobre cómo se desarrollaría el desempeño hipotecario en estos escenarios? En primer lugar, la caída de los precios llevaría a muchos prestatarios a un capital social negativo y, por lo tanto, los expondría a un riesgo de incumplimiento. Dado el fuerte crecimiento de los precios desde 2016, estimamos que Idaho, Utah, Nevada y Arizona tendrían índices de capital negativos de más del 30 por ciento bajo HPI-4.

Sin embargo, la distribución favorable de la calidad crediticia mitigaría el impacto de estas caídas de precios sobre los incumplimientos hipotecarios. En los siguientes mapas mostramos las tasas de incumplimiento hipotecarias esperadas para los dos escenarios. Más precisamente, los mapas muestran las tasas de transición a 24 meses para préstamos que estaban vigentes (y no tolerados) en diciembre de 2020. Para estimar estas transiciones, usamos las tasas de falla de 2007-2010 para cada combinación de puntuación CLTV y FICO, como se describe en la Figura 12 de este documento. Estimamos que el 3,9 por ciento del saldo total de las hipotecas entrará en mora hasta diciembre de 2022 según el HPI-2 y el 5,1 por ciento según el HPI-4. Esas cifras representarían un aumento significativo en los incumplimientos con respecto a los observados en los últimos años, pero caerían muy por debajo de las tasas de incumplimiento de dos dígitos observadas durante la crisis, cuando las caídas de precios eran más fuertes y la distribución del crédito era mucho más desfavorable.

Sin embargo, como muestran los mapas, existe una considerable dispersión geográfica en las tasas de fallas esperadas. Las tasas relativamente altas de transiciones de morosidad ocurren en algunos lugares esperados: Arizona, Florida y Nevada están todos por encima del riesgo promedio para los escenarios HPI-2 y HPI-4. Pero California ahora tiene un riesgo por debajo del promedio de estos choques, mientras que Georgia, Idaho, Indiana, Mississippi y Utah han mostrado nuevas vulnerabilidades frente a los fuertes aumentos de precios recientes en muchos de estos estados. Aún así, se espera que ninguno de estos estados iguale las tasas de incumplimiento nacionales promedio observadas durante la crisis, y mucho menos las tasas muy altas en Arizona, California, Florida y Nevada.

Previsión de incumplimiento de pago serio de 24 meses: HPI hace 2 años

Previsión de incumplimiento de pago serio de 24 meses: HPI hace 4 años

Fuente: Cálculos de los autores con datos de CoreLogic y Equifax Credit Risk Insight Servicing McDash.

Hay al menos una salvedad en este escenario bastante inocuo: aplazamientos de hipotecas. Como se mencionó anteriormente, nuestras estimaciones predeterminadas excluyen los préstamos que ya se toleran. En junio de 2020, estos representan alrededor del 2,7 por ciento de los préstamos. Debido a que la indulgencia generalizada es un nuevo enfoque para prevenir el incumplimiento y las ejecuciones hipotecarias, se sabe poco sobre cómo les irá a estos prestatarios después de que expiren los programas. Es probable que algunas acciones puedan realizar pagos nuevamente, mientras que otras tendrán que vender sus casas. Dada la fuerte subida de los precios y el escaso inventario de bienes raíces a la venta, estos prestatarios generalmente tienen un valor patrimonial positivo cuando necesitan vender para poder pagar sus préstamos y evitar el incumplimiento. No obstante, salir de estos programas es un factor adicional a considerar al monitorear el riesgo de vivienda.

Andrew Haughwout es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Belicia Rodríguez es Analista de Investigación Senior en el Grupo de Comunicación y Difusión del Banco.

Para citar esta publicación:
Andrew F. Haughwout y Belicia Rodríguez, «When Prices Fall, Mortgage Foreclosures Will Rise», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 8 de septiembre de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/09/if-prices-fall-mortgage-foreclosures-will-rise/

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