Economía

¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria? – –

Como discutimos en nuestra publicación anterior, millones de prestatarios hipotecarios han sido indulgentes desde que comenzó la pandemia y, a marzo de 2021, más de 2 millones permanecen en un programa. En esta publicación usamos nuestros datos del Panel de Crédito al Consumidor (CCP) para examinar el comportamiento del prestatario en la indulgencia. Los datos del buró de crédito son ideales para este propósito, ya que nos permiten rastrear a los prestatarios a lo largo del tiempo y vincular la evolución de la hipoteca con la de otros productos crediticios. Encontramos que la indulgencia conduce a una reducción de los incumplimientos hipotecarios y está asociada con un mayor reembolso de otras deudas, lo que sugiere que estos programas han mejorado significativamente la situación financiera de los prestatarios que los han recibido.

Préstamo hipotecario y indulgencia

A marzo de 2020, hemos visto más de 6.1 millones de prestamistas hipotecarios como prestamistas. Como se señaló en nuestra publicación anterior, estos participantes de la indulgencia eran mucho más propensos a ser delincuentes antes de la pandemia que la población general de prestamistas hipotecarios. Uno de los beneficios de la indulgencia para estos prestatarios anteriormente criminales es que el comienzo de la indulgencia a menudo coincide con una «cura»: un cambio en el estado de la hipoteca a «actual». Es decir, para muchos prestatarios, los incumplimientos hipotecarios se eliminan si el prestatario accede, al menos temporalmente. (Estos cambios de estado se realizan sin comprobante de pago, lo que respalda la conclusión de que la cura es el resultado de un cambio administrativo en lugar de una cura real. La compañía hipotecaria informa a InversionistasReporta estos préstamos como criminales a diferencia de las agencias de informes crediticios. Sin embargo, es importante que estos informes de inversores no influyan en el historial crediticio de los prestatarios).

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El primer gráfico a continuación muestra los informes de la agencia de crédito sobre el estado de la hipoteca para aquellos que fueron indulgentes hasta mayo de 2020. Alrededor del 8 por ciento de las hipotecas ya estaban en mora antes de entrar en la indulgencia. Una gran mayoría de las cuentas que estaban atrasadas anteriormente se informan «actualizadas» con indulgencia, algunas a través de pagos y otras sin ellas. Una minoría, alrededor del 30 por ciento de las cuentas anteriormente criminales, mantiene este estado criminal durante todo el período. Estos diferentes tratamientos en la entrada de indulgencia parecen depender de las prácticas de los administradores. Por lo tanto, los datos actuales sobre ejecuciones hipotecarias y las estadísticas delictivas obtenidas de los datos de las agencias de crédito no brindan una indicación precisa de las presiones en el mercado inmobiliario.


¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

Al mismo tiempo, la tolerancia en sí tampoco es tan buena. ¿Por qué? Porque una gran parte del prestamista hipotecario indulgente continúa haciendo sus pagos hipotecarios mensuales. De hecho, la proporción de prestatarios que continúan haciendo pagos durante la indulgencia es sorprendentemente alta: en cada mes desde junio de 2020, entre el 30 y el 40 por ciento de los prestatarios de la indulgencia han realizado su pago mensual.

Este comportamiento sugiere que algunos prestatarios recurrieron al programa de clemencia y se saltaron los pagos, mientras que otros solicitaron la clemencia como una «póliza de seguro» contra la que no reclaman y reducen sus saldos cada mes como se había previsto originalmente en el Contrato de hipoteca.

Pero para el 60-70 por ciento de los prestatarios indulgentes que no realizan los pagos, los saldos de las hipotecas no disminuyen. En 2019, los prestamistas hipotecarios pagaron alrededor del 4 por ciento del saldo de la hipoteca a través de pagos regulares. En contraste, los prestatarios indulgentes han visto crecer sus saldos entre un 1 y un 2 por ciento durante el año pasado debido a la falta de amortización automática del pago de la hipoteca en gran parte y al componente de interés del pago omitido que también se agrega al saldo. En marzo de 2021, el 26 por ciento de los 5 millones de prestatarios que se han complacido durante al menos un mes desde la pandemia y no han pagado por adelantado tienen un saldo hipotecario más alto que el año anterior.

Tolerancia hipotecaria y otros pagos de la deuda del hogar

También podemos utilizar la CCP para examinar la relación entre la indulgencia hipotecaria y el rendimiento de la deuda no inmobiliaria de un prestatario. Sin embargo, esto requiere un período de tiempo un poco más largo. En el gráfico a continuación, mostramos que los delitos no hipotecarios (que reflejan delitos relacionados con automóviles, tarjetas de crédito y otros delitos relacionados con la deuda del consumidor) han sido consistentemente más altos entre aquellos que han sido indulgentes durante al menos un mes desde marzo de 2020. De hecho, antes de la pandemia, este era un grupo de prestatarios cuyas tasas de criminalidad no solo eran altas sino que también estaban en aumento. (Estamos excluyendo la deuda estudiantil aquí, ya que la gran mayoría de la deuda estudiantil ha disminuido automáticamente desde las primeras semanas de la pandemia). Inmediatamente después de marzo de 2020, los delitos relacionados con la deuda no relacionada con la vivienda disminuyeron brevemente, pero luego volvieron a aumentar y lo fueron en marzo. 2021 en 5.8 por ciento, un punto porcentual completo más alto que el año anterior. En contraste, para aquellos sin obligación hipotecaria, las tasas de criminalidad se mantuvieron aproximadamente sin cambios hasta marzo de 2021, alrededor del 2 por ciento.

Así que tenemos una situación medio vacía / medio llena: estos son prestatarios claramente angustiados, y la indulgencia hipotecaria les ha ayudado a conservar sus hogares. Aun así, estos prestatarios estaban luchando por pagar sus deudas incluso antes de la pandemia, y la indulgencia no les ha permitido cerrar la brecha del crimen con otros prestamistas hipotecarios. En cambio, a pesar de la tolerancia, esa laguna ha persistido.


¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

Una segunda dimensión del desempeño, que puede ser particularmente interesante en un entorno pandémico con opciones de consumo reducidas, es el pago de la deuda. Hemos visto en el pasado que los saldos totales de las tarjetas de crédito cayeron drásticamente en 2020 y estuvieron más de $ 100 mil millones por debajo de los niveles de diciembre de 2019 para el año. Esta es la mayor disminución anual en los saldos de las tarjetas de crédito en al menos dos décadas y continuó hasta la primera parte de 2021. La acumulación de ahorros de los hogares estadounidenses durante la pandemia fue sin duda un factor clave para devolver los costosos saldos de las tarjetas de crédito. ¿Importa la indulgencia hipotecaria para los hogares que la reciben?

En la siguiente tabla proporcionamos algunas pruebas para esta sugerencia. El gráfico muestra los saldos relativos de las tarjetas de crédito de los prestamistas hipotecarios que fueron indulgentes después de marzo de 2020 (rojo) y los que nunca lo hicieron (azul). El saldo de la tarjeta cayó para ambos grupos, pero de manera algo más constante para los Prestatarios: para marzo de 2021, habían reducido el saldo de su tarjeta de crédito a un 23 por ciento por debajo del nivel de marzo de 2020. Eso contrasta con una disminución del 15 por ciento en los prestamistas hipotecarios indulgentes. El monto en dólares del pago con tarjeta de crédito es aún mayor para aquellos con indulgencia, ya que su deuda de tarjeta de crédito promedio inicial en marzo de 2020 en $ 9,000 fue significativamente mayor que para aquellos sin indulgencia en $ 6,000. Como resultado, un hogar típico de indulgencia hipotecaria ha reducido su deuda de tarjeta de crédito en $ 2,100 el año pasado, en comparación con $ 900 para un prestamista hipotecario indulgente.


¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

La capacidad de reducir las obligaciones de las tarjetas de crédito durante el año pasado no ha sido la misma para los diferentes tipos de prestatarios hipotecarios de indulgencia. El siguiente gráfico muestra que la disminución del saldo para los distritos fuera del cuartil de ingresos superior está ahora un 20 por ciento por debajo del nivel de marzo de 2020. En los vecindarios de altos ingresos que se beneficiaron de la mayor parte del alivio hipotecario, como se muestra en la publicación anterior del blog, los saldos de las tarjetas de crédito se han desplomado en más del 30 por ciento (a marzo).


¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

Conclusión

Nuestra breve revisión de lo que les sucede a los prestatarios cuando son indulgentes proporciona algunas conclusiones interesantes. Primero, muchos prestatarios previamente criminales son marcados como «actuales» al entrar en la indulgencia, incluso si no realizan el pago. Como resultado, en un momento de indulgencia generalizada, las acciones de los burós de crédito con respecto a los delitos hipotecarios deben considerarse con cautela. En segundo lugar, entre un 30 y un 40 por ciento de los prestatarios que se vuelven indulgentes continúan realizando pagos. Esto afectará nuestras expectativas de cómo cambiarán las políticas contra el crimen cuando termine la indulgencia. Después de todo, los prestamistas hipotecarios indulgentes han podido liquidar sus tarjetas de crédito más rápido que las hipotecas no indulgentes, especialmente en áreas de ingresos más altos. En nuestra próxima publicación, nos centraremos en un grupo de prestatarios hipotecarios que se destacan entre la multitud por otra razón: son dueños de una pequeña empresa.

Andrew F. HaughwoutAndrew F. Haughwout es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Donghoon LeeDonghoon Lee es un alto ejecutivo del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Joelle ScallyJoelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Para citar esta publicación:

Andrew Haughwout, «¿Qué sucede durante la tolerancia hipotecaria?» Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 19 de mayo de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/what-happens-during-mortgage-forbearance.html.

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Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o del Sistema de la Reserva Federal. Los errores u omisiones son responsabilidad de los autores.

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