Economía

¿Qué sigue para los prestatarios forborne? – –

Nota del editor: Cuando se publicó por primera vez esta publicación, se tergiversó el aumento promedio de la puntuación de crédito para los prestatarios de hipotecas de indulgencia. La publicación se ha corregido para reflejar el número correcto de 14 puntos. (19 de mayo, 13.00 horas)

Pasamos las primeras tres publicaciones de esta serie discutiendo quién ingresó a la Tolerancia Hipotecaria y cómo les ha ido a sus finanzas personales durante el transcurso de la pandemia. En esta cuarta y última publicación, utilizaremos los datos del Panel de Crédito al Consumidor (CCP) para examinar los perfiles de los que permanecen en Tolerancia y los que se han retirado y cómo se puede desempeñar el desempeño crediticio de los hogares cuando la Fuerza de la pandemia comience a refluir y la economía se reabre y se normaliza.

Casi dos tercios de los participantes de la indulgencia abandonaron la indulgencia en marzo de 2021.

Muchos prestatarios hipotecarios han entrado y salido de la indulgencia durante el curso de la pandemia, y encontramos que el 13 por ciento de todos los prestatarios hipotecarios fueron indulgentes durante al menos un mes el año pasado, y el 35 por ciento de esos participantes todavía lo eran en marzo de 2021.

La indulgencia bajo la Ley CARES fue originalmente permitida por seis meses de indulgencia con extensiones adicionales de doce meses. Hasta ahora, el participante promedio ha pasado cinco meses en indulgencia, pero como mostramos en la tabla a continuación, un tercio de los participantes solo tenían uno o dos meses en indulgencia, y el doce por ciento de los prestatarios aprovechó la máxima indulgencia posible de once a doce meses.

Según las cuentas financieras de los Estados Unidos, muchos prestatarios han renunciado a la indulgencia vendiendo sus casas, y la propiedad de la vivienda ha alcanzado máximos históricos a niveles nominales. Esa ruta de escape no estuvo disponible para los prestatarios con problemas durante la Gran Recesión, cuando un colapso en los precios de la vivienda resultó en una ejecución hipotecaria o una venta corta como la única salida potencial de una hipoteca submarina. Las secciones naranjas de las barras a continuación indican a los prestatarios que han sido indulgentes durante esa cantidad de meses, pero desde entonces han pagado por adelantado sus hipotecas, probablemente mediante una mudanza o refinanciamiento. Sin embargo, tenga en cuenta que debido a los requisitos reglamentarios (FHA, Fannie, Freddie), el refinanciamiento puede haber sido una opción más probable para aquellos con períodos de indulgencia más cortos.

Los prestatarios de menores ingresos tienen más probabilidades de ser indulgentes

Como comentamos en la primera publicación de esta serie, los prestatarios que vivían en las áreas de ingresos más bajos tenían más probabilidades de ser indulgentes alguna vez, y casi el 16 por ciento de estos prestamistas hipotecarios la tuvieron en algún momento. En contraste, en las áreas de mayores ingresos, el 11 por ciento de los prestamistas hipotecarios había participado en la indulgencia. En todos los grupos, poco menos de un tercio de los prestamistas hipotecarios permanecieron indulgentes hasta marzo de 2021.


¿Qué sigue para los prestatarios forborne?

Los prestatarios con los puntajes de crédito prepandémicos más altos eran los que tenían menos probabilidades de ser indulgentes, mientras que casi el 30 por ciento de los prestamistas hipotecarios con puntajes de crédito más bajos entraron en tolerancia hipotecaria en algún momento del año pasado. Y más de la mitad de ellos fueron indulgentes en marzo de 2021, mientras que solo una cuarta parte de los prestatarios con puntajes más altos todavía lo eran.


¿Qué sigue para los prestatarios forborne?

Aumenta el puntaje de crédito para los participantes de indulgencia

Debido a la indulgencia que protege a los prestatarios de atrasos perjudiciales debido al incumplimiento, los puntajes crediticios promedio han aumentado más rápidamente durante el año pasado, un fenómeno que vemos en nuestros datos (utilizando Equifax Risk Scores).

La mayoría de los prestatarios de hipotecas de indulgencia han visto un aumento en su capacidad crediticia desde marzo de 2020; de hecho, la capacidad crediticia promedio ha aumentado 14 puntos desde entonces. Sin embargo, los aumentos son mayores en el extremo inferior de la distribución del puntaje de crédito, y los prestamistas de hipotecas de alto riesgo con puntajes por debajo de 620 en promedio vieron que sus puntajes aumentaron 57 puntos durante el año pasado. Aquellos que nunca fueron indulgentes durante la pandemia también vieron aumentar sus puntajes crediticios en 7 puntos, ya que un historial de pagos más largo ayuda a aumentar el puntaje crediticio del prestatario. Curiosamente, el aumento de la puntuación de crédito es mayor para los destinatarios que perdonan. Esto se debe a que, a pesar de que no han realizado ningún pago, sus informes de crédito se tratan como si todavía estuvieran realizando pagos a los efectos de la puntuación de crédito y los datos del historial de la cuenta. Tener un historial de pagos regular proporciona un impulso, especialmente para aquellos que comenzaron con un puntaje de crédito más bajo y cuyos informes pueden haber estado plagados de incumplimientos. Así que, al final, esto trae dos mensajes: por un lado, es bueno para el prestatario indulgente no sufrir pagos atrasados ​​en términos de solvencia. Por otro lado, el concepto de puntaje crediticio, un medio para diferenciar entre prestatarios buenos y malos, puede perder parte de su capacidad para señalar la solvencia crediticia a los prestamistas, al menos durante algún tiempo.


¿Qué sigue para los prestatarios forborne?

¿Qué puede esperar de los que permanecen en Tolerancia?

En marzo de 2021, los rasgos de los prestatarios indulgentes eran significativamente diferentes de hace doce o incluso seis meses. Muchos de los antepasados ​​más «afortunados», los que tienen más probabilidades de disfrutar con una mayor solvencia crediticia o un estado hipotecario no criminal, ya se han ido. Es casi seguro que el grupo restante de prestatarios eximidos será más vulnerable a la delincuencia una vez que finalicen los programas de clemencia. Una manifestación de esto es que su tasa de pago es más baja que la tasa de pago de aquellos que abandonaron la indulgencia más rápido. Como resultado, más del 70 por ciento de los prestatarios indulgentes no hicieron ningún pago en marzo, un porcentaje más alto que en cualquier mes de 2020.

Una forma fácil y conservadora de pensar en cómo podría resultar el fin de la indulgencia desde una perspectiva de riesgo es asumir que aquellos prestatarios que no hagan los pagos estarán en grave riesgo de cometer un delito grave al final del programa. Esto corresponde a alrededor del 2,9 por ciento de todos los prestatarios hipotecarios, lo que indica que la tasa de delitos graves podría aumentar del actual 0,9 por ciento a alrededor del 3,8 por ciento y está muy por encima de la tasa prepandémica de alrededor del 1,3 por ciento. Por supuesto, no todos estos prestatarios incurrirán en delitos graves, especialmente aquellos que han sido indulgentes con cuentas no criminales aunque no estén haciendo pagos actualmente. Y otros prestatarios podrían convertirse en delincuentes sin indulgencia, especialmente si los precios de la vivienda se desploman y / o la actual recuperación económica se tambalea. Aún así, desde la perspectiva actual, parece poco probable que el fin de la indulgencia hipotecaria esté vinculado a que más del 6 por ciento de los prestamistas hipotecarios estén en mora de 90 días o más, como fue el caso durante la Gran Recesión.

Envolver

En medio de las altas tasas de desempleo y otros tipos de problemas domésticos, las tasas de delincuencia de los consumidores eran bajas y declinaban a medida que las políticas económicas apuntaban a los hogares en riesgo potencial. Los prestatarios afectados han protegido sus informes crediticios de daños, mientras que la Tolerancia ha brindado a los hogares y propietarios de negocios afectados por la pandemia flexibilidad de pago y facilitación del flujo de efectivo. Por supuesto, estos programas tienen un costo para los inversores y administradores hipotecarios, y también pueden haber hecho que la solvencia crediticia sea menos informativa. Sin embargo, su éxito en mantener a los prestatarios fuera de la delincuencia contrasta fuertemente con las experiencias de la Gran Recesión, cuando la delincuencia cada vez mayor del consumidor y las ejecuciones hipotecarias fueron tanto un motor de la crisis financiera como, en un círculo vicioso, una consecuencia de la crisis, cuando los precios inmobiliarios cayeron y casi 12 millones de estadounidenses entraron en ejecución hipotecaria. Esta vez, las ejecuciones hipotecarias prácticamente han cesado, suspendidas como una medida de alivio al consumidor de CARES, y el impacto negativo de la omisión de hipotecas en los informes crediticios se ha mantenido en silencio. La forma en que se recuperen los prestatarios que aprovecharon la indulgencia durante el año pasado dependerá de muchos factores a medida que las condiciones económicas y las políticas continúen evolucionando.

Andrew Haughwout Andrew Haughwout es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Donghoon LeeDonghoon Lee es un alto ejecutivo del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Joelle ScallyJoelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Para citar esta publicación:

Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally y Wilbert van der Klaauw, «What’s Next for Foreign Borrowers?», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 19 de mayo de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/whats-next-for-forborne-borrowers.html

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Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o del Sistema de la Reserva Federal. Los errores u omisiones son responsabilidad de los autores.

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