Economía

Mantenga informados a los prestatarios sobre una pandemia:

Las acciones del gobierno federal en respuesta a la pandemia han adoptado muchas formas. Varias medidas están diseñadas para reducir el riesgo de que la pandemia provoque un colapso del mercado inmobiliario y una ola de ejecuciones hipotecarias como la que acompañó a la gran crisis financiera. Una herramienta importante y novedosa utilizada bajo estas pautas es la indulgencia hipotecaria, que permite a los prestatarios detener o reducir los pagos del servicio de la deuda durante tiempos difíciles sin agregar el incumplimiento crediticio al informe crediticio del prestatario. La indulgencia generalizada durante el último año ha transformado significativamente el sistema de financiamiento de la vivienda en los Estados Unidos de diferentes maneras para diferentes prestatarios. Esta publicación es la primera de cuatro que exploran las implicaciones de la indulgencia hipotecaria y las perspectivas para el mercado hipotecario. Aquí utilizamos datos del Panel de Crédito al Consumidor (CCP) de la Fed de Nueva York para examinar el impacto de estos cambios en los hogares durante la pandemia.

Antecedentes: ¿Quién califica para la indulgencia hipotecaria COVID-19?

Según la Ley CARES, los prestatarios de hipotecas garantizadas por el gobierno podían solicitar inicialmente hasta doce meses de indulgencia, compuestos por dos períodos de 180 días, si tuvieran dificultades financieras debido al COVID-19. Posteriormente, varias agencias concedieron prórrogas. Específicamente, los prestatarios de hipotecas respaldadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac pueden solicitar hasta dos extensiones adicionales de tres meses (por un máximo de dieciocho meses de indulgencia) si tienen un plan de indulgencia activo como el de febrero. 28, 2021, mientras que los prestatarios pueden inscribirse con hipotecas respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano / Administración Federal de Vivienda (HUD / FHA), el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) Tolerancia hasta junio 30, 2021 y reciba hasta dieciocho meses de indulgencia total. Al mismo tiempo, la Ley CARES (Sección 4013) facilitó la contabilización de los cambios relacionados con la pandemia en los préstamos en las carteras bancarias, y las agencias del Bundesbank publicaron las pautas correspondientes a principios de abril de 2020.

¿Cómo funciona la indulgencia?

La tolerancia generalizada es una política nueva, aunque se han introducido programas similares en menor escala después de desastres naturales. Por lo general, los pagos atrasados ​​se agregan al final del préstamo. Por lo tanto, para un prestatario en el primer año de una hipoteca a 30 años, la indulgencia es un préstamo sin intereses a 29 años del monto transferido. Estas indulgencias son, en parte, préstamos garantizados porque son compatibles con los incentivos: para mantener la propiedad de la vivienda, los prestatarios deben reanudar los pagos si pueden. (Tenga en cuenta que los inquilinos que no tienen equidad en su propiedad no tienen fuertes incentivos para reembolsar los pagos de alquiler transmitidos, lo que hace que proporcionar instalaciones sea más difícil para los inquilinos que para los propietarios de viviendas).

¿Quién entró en la paciencia?

Como informamos en noviembre, una gran cantidad de indulgencias hipotecarias aparecían en los informes de crédito en abril de 2020, y para mayo de 2020 el 7 por ciento de las cuentas de indulgencias hipotecarias estaban en indulgencia. En junio, sin embargo, los resultados de la indulgencia superaron las entradas y el número de hipotecas de indulgencia disminuyó lentamente. El gráfico a continuación muestra que para marzo de 2021, la tasa de indulgencia general había caído al 4,2 por ciento, lo que fue acompañado por una disminución en los insumos y productos, lo que indica un grupo relativamente estable de prestatarios de indulgencia durante un período de tiempo relativamente largo. De hecho, de los 2,2 millones de hipotecas que estaban en suspensión de pagos en marzo de 2021, 1,2 millones estaban en suspensión de pagos en junio de 2020 o antes. (En marzo, las entradas de indulgencia probablemente se verán afectadas por facilidades de pago adicionales ofrecidas en Texas en respuesta al impacto de la tormenta invernal allí).


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Esta dinámica, un fuerte repunte en abril y mayo, seguido de un lento declive en el verano y el otoño, es común con la mayoría de los tipos de hipotecas, pero los prestatarios de la FHA asumieron la tolerancia hipotecaria con mucha más frecuencia inicialmente y permanecieron en el programa por más tiempo. Hasta marzo de 2021, más del 11 por ciento de los prestatarios de la FHA siguen siendo indulgentes, como se muestra a continuación.


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¿Qué explica las tasas de indulgencia más altas para los prestatarios de la FHA? Es mucho más probable que los prestatarios de la FHA sean compradores de vivienda por primera vez que viven en áreas de bajos ingresos. Aproximadamente el 41 por ciento de los prestatarios de la FHA viven en vecindarios con un ingreso familiar anual promedio de menos de $ 50,000, en comparación con el 22 por ciento de los prestatarios de GSE.

En este contexto, tal vez no sea sorprendente que las tasas de indulgencia en los códigos postales con ingresos medios más bajos hayan aumentado más y se hayan mantenido más sostenidas. Como muestra el siguiente gráfico, las tasas de indulgencia en el trimestre más pobre de los códigos postales se acercaron al 10 por ciento en mayo y junio de 2020 y se mantuvieron por encima del 5,5 por ciento a fines de marzo de 2021.


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La probabilidad de indulgencia disminuye constantemente a medida que aumenta el puntaje crediticio del prestatario (medido en el momento en que se tomó la hipoteca), y es mucho mayor en los préstamos que estaban en mora en marzo de 2020. vea la siguiente tabla. De hecho, las tasas de indulgencia para los prestatarios que incumplieron con sus hipotecas antes de la pandemia se mantienen cerca del 40 por ciento. Las tasas de indulgencia hipotecarias más altas en las áreas más pobres y entre los prestatarios de la FHA son consistentes con el impacto desigual que COVID-19 y la recesión que la acompaña tuvieron en varias poblaciones. La indulgencia hipotecaria ha sido una herramienta política importante para mitigar el impacto de estos desafíos en los hogares desfavorecidos.


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Dado que el costo de la vivienda es típicamente uno de los mayores gastos del hogar, no debería sorprender que la condonación hipotecaria ofrezca un alivio de flujo de efectivo significativo para los hogares que los utilizan. La siguiente tabla proporciona detalles de la facilitación de pago recibida por varios participantes de Tolerancia. (Como mostramos en un artículo adjunto, el registro de indulgencia no es exactamente lo mismo que recibir alivio de flujo de efectivo). Estimamos este alivio basado en el pago promedio que se debía antes del registro de indulgencia para aquellos inscritos en la indulgencia a partir de marzo de 2021. ( Estos números se han mantenido muy estables desde marzo de 2020, por lo que aquí no mostramos ningún cambio a lo largo del tiempo).


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Como muestra la tabla, el alivio del flujo de efectivo mensual promedio asociado con la indulgencia hipotecaria es algo diferente para los diferentes tipos de hipotecas y aumenta considerablemente a medida que aumentan los ingresos en el vecindario. De hecho, el total acumulado de pagos omitidos por los prestatarios en el 25 por ciento más pobre de los vecindarios es aproximadamente el 38 por ciento de los pagos omitidos en los vecindarios del cuartil superior.

En general, la indulgencia hipotecaria en dólares absolutos ha beneficiado más a las áreas de mayores ingresos. Esto se debe a una combinación de un alto nivel de propiedad de la vivienda y pagos hipotecarios relativamente costosos en estas áreas, lo que compensa con creces la incidencia significativamente mayor de tolerancia en las áreas de menores ingresos. Sin embargo, el alto grado de indulgencia en los préstamos de la FHA y en los códigos postales más pobres deja en claro que estos programas han sido un salvavidas importante para los hogares desfavorecidos.

Conclusión

Observamos que la indulgencia hipotecaria ha sido una herramienta política importante para mitigar los efectos de la pandemia y se ha convertido en un fenómeno generalizado desde que se extendió el año pasado. Después de aumentar rápidamente a más del 7 por ciento inicialmente, la proporción de hipotecas en indulgencia ha disminuido lentamente y era de poco más del 4 por ciento a fines de marzo de 2021. Se ha observado indulgencia entre los prestatarios de la FHA y los prestamistas hipotecarios de las zonas más pobres, así como entre los que lo hacen, que tenían más probabilidades de incurrir en incumplimiento a partir de marzo de 2020. En una publicación separada, examinamos cómo la indulgencia afecta a los prestatarios y continuamos examinando la distribución de estos efectos.

Andrew F. HaughwoutAndrew F. Haughwout es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Donghoon LeeDonghoon Lee es un alto ejecutivo del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Joelle ScallyJoelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Para citar esta publicación:

Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally y Wilbert van der Klaauw, Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 19 de mayo de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/keeping-borrowers-current-in-a-pandemic-.html.

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Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o del Sistema de la Reserva Federal. Los errores u omisiones son responsabilidad de los autores.

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