Economía

Mantenga informados a los prestatarios en caso de una pandemia:

La respuesta del gobierno federal a la pandemia ha adoptado muchas formas. Varias pautas están diseñadas para reducir el riesgo de que la pandemia conduzca a un colapso de bienes raíces y una ola de ejecuciones hipotecarias como la que acompañó a la Gran Crisis Financiera. Una herramienta importante y novedosa bajo estas políticas es la indulgencia hipotecaria, que permite a los prestatarios suspender o reducir sus pagos del servicio de la deuda en momentos de necesidad sin que el préstamo se marque como vencido en el informe crediticio del prestatario. El uso generalizado de la indulgencia durante el último año ha cambiado el sistema de financiación de la vivienda en los Estados Unidos de diferentes maneras para diferentes prestatarios. Esta publicación es la primera de cuatro que analiza las implicaciones de la tolerancia hipotecaria y las perspectivas para el mercado hipotecario. Aquí utilizamos datos del Panel de Crédito al Consumidor (CCP) de la Fed de Nueva York para examinar el impacto de estos cambios en los hogares durante la pandemia.

Antecedentes: ¿Quién califica para la indulgencia hipotecaria COVID-19?

De acuerdo con la Ley CARES, los prestatarios con hipotecas garantizadas por el gobierno pueden solicitar inicialmente un aplazamiento de hasta doce meses, que consta de dos períodos de 180 días, si se encuentran en dificultades financieras debido al COVID-19. Luego, varias agencias concedieron prórrogas. Específicamente, los prestatarios de hipotecas garantizadas por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac pueden solicitar hasta dos extensiones adicionales de tres meses (por un máximo de 18 meses de la tolerancia total) si tenían un plan de aplazamiento activo. con fecha del 28 de febrero de 2021, mientras que los prestatarios tienen hipotecas garantizadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano / Administración Federal de Vivienda (HUD / FHA), el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) pueden registrar omisiones hasta el 30 de junio de 2021 y recibir hasta dieciocho meses de omisión Al mismo tiempo, la Ley CARES (Sección 4013) simplificó el tratamiento contable de los cambios relacionados con la pandemia para los préstamos en las carteras bancarias, y las autoridades del Bundesbank publicaron las directrices correspondientes a principios de abril de 2020.

¿Cómo funciona la indulgencia?

La tolerancia generalizada es una política nueva, aunque se han introducido programas similares en menor escala después de desastres naturales. Por lo general, los pagos atrasados ​​se agregan al final del préstamo; por lo que para un prestatario en el primer año de una hipoteca de treinta años, un aplazamiento es un préstamo sin intereses de veintinueve años de la cantidad diferida. Estos aplazamientos también son préstamos seguros porque son compatibles con los incentivos: para mantener su vivienda, los prestatarios deben reanudar sus pagos si pueden hacerlo. (Tenga en cuenta que los inquilinos que no tienen equidad en su propiedad no tienen fuertes incentivos para pagar el alquiler diferido, lo que hace que brindar alivio sea más difícil para los inquilinos que para los propietarios).

¿Quién entró en la paciencia?

Como informamos en noviembre, una gran cantidad de aplazamientos de hipotecas comenzaron a aparecer en los informes de crédito en abril de 2020, y para mayo de 2020 se había suspendido el 7 por ciento de las cuentas hipotecarias. En junio, sin embargo, los retiros diferidos comenzaron a pesar más que las nuevas incorporaciones y el número de hipotecas diferidas comenzó a disminuir lentamente. El gráfico a continuación muestra que la tasa de indulgencia general cayó al 4.2 por ciento en marzo de 2021, acompañada de una disminución tanto en las entradas como en las salidas, lo que sugiere un grupo relativamente estable de prestatarios que han estado en el país durante un período de tiempo relativamente largo.La moratoria persistió. De hecho, de los 2,2 millones de hipotecas que aún estaban pendientes en marzo de 2021, 1,2 millones estaban prohibidas en junio de 2020 o antes. (En marzo, las entradas a la moratoria probablemente se verán afectadas por las facilidades de pago adicionales que se ofrecen en Texas en respuesta a los efectos de la tormenta invernal allí).

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Mantener a los prestatarios informados en una pandemia

Esta dinámica, un aumento pronunciado en abril y mayo, seguido de una disminución lenta en verano y otoño, es común en la mayoría de los tipos de hipotecas, pero los prestatarios de la FHA eran significativamente más propensos a aceptar aplazamientos de hipotecas inicialmente y permanecían en el programa por más tiempo. A marzo de 2021, más del 11 por ciento de los prestatarios de la FHA permanecen en indulgencia, como se muestra a continuación.


Mantener informados a los prestatarios en caso de pandemia

¿Qué explica las tasas de aplazamiento más altas para los prestatarios de la FHA? Es mucho más probable que los prestatarios de la FHA sean compradores de vivienda por primera vez y vivan en áreas de menores ingresos. Aproximadamente el 41 por ciento de los prestatarios de la FHA viven en vecindarios con un ingreso familiar anual promedio de menos de $ 50,000, en comparación con el 22 por ciento de los prestatarios de GSE.

Teniendo esto en cuenta, quizás no sea sorprendente que las tasas de aplazamiento hayan aumentado más y más en los códigos postales con ingresos medios más bajos. Como muestra el siguiente gráfico, las tasas de tolerancia en el cuartil más pobre de códigos postales se acercaron al 10 por ciento en mayo y junio de 2020 y se mantuvieron por encima del 5,5 por ciento a fines de marzo de 2021.


Mantener a los prestatarios informados en una pandemia

La probabilidad de una indulgencia disminuye a medida que aumenta la solvencia del prestatario (medida en la fecha en que se otorgó la hipoteca) y es mucho mayor para los préstamos vencidos en marzo de 2020; vea el siguiente gráfico. De hecho, las tasas de indulgencia para los prestatarios que estaban en mora en sus hipotecas antes de la pandemia se mantienen cerca del 40%. Las tasas más altas de tolerancia hipotecaria en las áreas más pobres y entre los prestatarios de la FHA son consistentes con el impacto desigual que COVID-19 y la recesión que la acompañó tuvieron en varias poblaciones. La tolerancia hipotecaria es una herramienta política importante para mitigar el impacto de estos desafíos que enfrentan los hogares desfavorecidos.


Mantener a los prestatarios informados en una pandemia

Dado que los costos de la vivienda suelen ser uno de los mayores gastos de los hogares, no es sorprendente que el aplazamiento de la hipoteca proporcione un alivio significativo del flujo de efectivo a los hogares que lo ocupan. La siguiente tabla proporciona detalles de las facilidades de pago que han recibido varios participantes del aplazamiento. (Como mostramos en una publicación adjunta, inscribirse en el aplazamiento no es lo mismo que recibir un alivio del flujo de efectivo). Estimamos este alivio en función del pago promedio que se adeuda antes de inscribirse en el aplazamiento para aquellos que optaron por registrar el aplazamiento. como marzo de 2021 (estos números se han mantenido muy estables desde marzo de 2020, por lo que no mostramos los cambios a lo largo del tiempo aquí).


Mantener informados a los prestatarios en caso de pandemia

Como muestra la tabla, el alivio del flujo de efectivo mensual promedio asociado con el aplazamiento de una hipoteca es algo diferente para los diversos tipos de hipotecas y aumenta drásticamente con el aumento de los ingresos en el vecindario. De hecho, los pagos acumulados acumulados omitidos por los prestatarios en el 25 por ciento más pobre de los vecindarios equivalen aproximadamente al 38 por ciento de los pagos omitidos en los trimestres del primer cuartil.

Con todo, en términos absolutos de dólares, la deuda hipotecaria ha sido de mayor beneficio para las áreas de mayores ingresos. Esto se debe a una combinación de un alto nivel de propiedad de la vivienda y pagos hipotecarios relativamente costosos en estas áreas, que compensan con creces las tasas de aplazamiento significativamente más altas en las áreas de ingresos más bajos. Aún así, las altas tasas de utilización de préstamos de la FHA y en los códigos postales más pobres dejan en claro que estos programas han sido un salvavidas importante para los hogares menos desfavorecidos.

graduación

Observamos que la indulgencia hipotecaria es una herramienta política importante para mitigar los efectos de la pandemia y se ha convertido en un fenómeno bastante común desde que estuvo ampliamente disponible el año pasado. Después de un rápido aumento inicial a más del 7 por ciento, la proporción de hipotecas con aplazamientos ha disminuido lentamente y fue de poco más del 4 por ciento a fines de marzo de 2021. La indulgencia fue más común entre los prestatarios de la FHA y los titulares de hipotecas de los vecindarios más pobres, así como entre los que ya estaban atrasados ​​en marzo de 2020. En una publicación separada, examinamos cómo la negligencia afecta a los prestatarios y continuamos observando la distribución de estos efectos.

Andrew F. HaughwoutAndrew F. Haughwout es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Donghoon LeeDonghoon Lee es un alto ejecutivo del grupo de investigación y estadísticas del banco.

Joelle ScallyJoelle Scally es estratega senior de datos en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw es vicepresidente senior del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco.

Para citar esta publicación:

Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally y Wilbert van der Klaauw, «Mantener a los prestatarios al día en una pandemia», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 19 de mayo de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/keeping-borrowers-current-in-a-pandemic-.html.

Contribuciones adicionales en esta serie

¿Qué sucede durante la indulgencia hipotecaria?

Los propietarios de pequeñas empresas están recurriendo a préstamos personales

¿Qué sigue para los prestatarios forborne?

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Desigualdad económica: una serie de investigaciones

rueda de prensa

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Exención de responsabilidad

Las opiniones expresadas en esta publicación son las de los autores y no reflejan necesariamente la posición del Banco de la Reserva Federal de Nueva York o del Sistema de la Reserva Federal. Los autores son responsables de errores u omisiones.

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