Cómo COVID-19 afectó a los compradores de vivienda por primera vez –
Los esfuerzos realizados en la primavera de 2020 para contener la propagación de COVID-19 dieron como resultado una fuerte disminución del crecimiento económico de EE. UU. Y un rápido aumento sin precedentes del desempleo. Si bien la primera ola de la pandemia desaceleró el mercado de la vivienda en la primavera, las ventas de viviendas repuntaron drásticamente a finales de año, y los precios de la vivienda se dispararon. Con los precios de la vivienda en alza y el desempleo persistentemente alto, existía la preocupación de que COVID-19 pudiera haber tenido un impacto negativo en los compradores de vivienda por primera vez. Utilizando una medición nueva y más precisa de los compradores de vivienda por primera vez, determinamos que estos compradores no se vieron afectados por la pandemia. Al mismo tiempo, las ganancias de las tasas hipotecarias más bajas fueron para los propietarios existentes, no para los hogares que compraban su primera casa.
El fuerte desarrollo del mercado de la vivienda en 2020 se refleja tanto en el volumen de compra de viviendas como en el crecimiento de los precios de las propiedades residenciales. El siguiente gráfico muestra el total de hipotecas de compra por año, desglosado en compradores por primera vez (FTB) y compradores habituales. Los datos se basan en nuevos gravámenes hipotecarios en los archivos de crédito de los hogares y, por lo tanto, no reflejan las compras de viviendas «todas en efectivo».
El ritmo anual de nuevas hipotecas de compra ha tendido a ser más alto desde 2011. Ese crecimiento se aceleró en 2020, y el volumen de hipotecas de compra aumentó un 10,5 por ciento en comparación con el 6,0 por ciento en 2019. Del mismo modo, los precios de la vivienda aumentaron un 9,2 por ciento en 2020 frente a un 3,6 por ciento en 2019, según CoreLogic, lo que refleja una fuerte demanda y niveles de inventario relativamente bajos.
Utilizando una gran muestra representativa de archivos de crédito de hogares de EE. UU., Podemos identificar un FTB como la primera instancia de un gravamen hipotecario en el archivo de crédito de un hogar. El porcentaje de hipotecas para nuevas adquisiciones contratadas por los FTB cada año se muestra en el gráfico a continuación.
Descubrimos que en 2019, antes del brote de COVID-19, la participación de FTB en todas las hipotecas de compra (excluidas las compras en efectivo) era del 48,2 por ciento. En 2020, la participación de FTB aumentó al 48,8 por ciento, en comparación con la disminución basada en los datos de la encuesta NAR. Este ligero aumento contrasta fuertemente con la disminución de 8.5 puntos porcentuales en la participación de FTB después de la crisis financiera. La participación de FTB ha tenido una tendencia ascendente desde 2013 y ahora está esencialmente de regreso al nivel de 2000.
Al mismo tiempo, el aumento de los precios de las viviendas ha elevado los saldos hipotecarios tanto para los FTB como para los compradores habituales. El siguiente gráfico muestra el saldo promedio de la hipoteca a lo largo del tiempo para los dos tipos de compradores.
El saldo hipotecario promedio para los FTB aumentó un 10,2 por ciento en 2020, más del triple del crecimiento del 3,2 por ciento en 2019. ).
El aumento de los precios inmobiliarios y un mercado laboral débil podrían generar problemas de asequibilidad para los AS, lo que llevaría a una participación de AS más baja en 2020. ¿Por qué no sucedió esto? ¿Eran los FTB relativamente mayores en 2020 y, por lo tanto, tenían ingresos más altos y más tiempo para ahorrar para el pago inicial? El siguiente gráfico proporciona datos sobre la edad promedio de los FTB y los compradores habituales.
En lugar de aumentar, la edad promedio del FTB incluso disminuyó ligeramente, de 36,5 años en 2019 a 36,1 años en 2020.
Los pagos mensuales de una casa dependen tanto del saldo de la hipoteca como de la tasa de la hipoteca. S&P Global informa que la tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años cayó de 4.75 por ciento en 2019 a 3.77 por ciento en 2020. Para los FTB, este descenso de las tasas hipotecarias ha compensado por completo la subida de los precios de la vivienda (y, en consecuencia, los saldos hipotecarios). Según los datos de nuestro panel de crédito, el pago mensual promedio planificado para un FTB disminuyó ligeramente de $ 1,625 en 2019 a $ 1,598 en 2020.
Además de los pagos mensuales de capital e intereses de una vivienda, un AS también debe acumular suficientes ahorros para poder realizar un pago inicial. Los precios más altos de la vivienda pueden dificultar aún más el ahorro para el pago inicial de los FTB. Sin embargo, si los hogares hubieran invertido sus ahorros para el pago inicial en índices bursátiles amplios, sus rendimientos después de impuestos en 2020 habrían superado el aumento de los precios de la vivienda. Los generosos controles de estímulo pandémico y el aplazamiento automático de los préstamos federales para estudiantes posiblemente también podrían haber ayudado a la FTB a ahorrar en el pago inicial.
Si FTB tuvo dificultades para pagar un anticipo a medida que subieron los precios de las propiedades, podrían haber intentado pagar un porcentaje más bajo o buscar ayuda con el anticipo. CoreLogic nos proporcionó porcentajes promedio de pago inicial para FTB (utilizando la definición oficial de FTB de no ser propietario de una casa en los últimos tres años). En 2019, el pago inicial de FTB promedió el 8,9 por ciento. En respuesta al aumento de los precios inmobiliarios, esta participación cayó ligeramente en 2020 al 8,6 por ciento.1
Los prestatarios que utilizan hipotecas cubiertas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) pueden aprovechar la Asistencia para el pago inicial (DPA) para reducir la carga de ahorrar para una vivienda. Sin embargo, la FHA no desglosa el uso de DPA por parte de FTB y no FTB, aunque las FTB representan el 70 por ciento de las hipotecas de compra de la FHA en 2020, según nuestros datos. El uso de DPA de la FHA aumentó ligeramente del 39,3 por ciento en 2019 al 39,8 por ciento en 2020.2 Tanto los porcentajes de prepago más bajos como el mayor uso de DPA sugieren que algunos AS enfrentaron desafíos en la compra de vivienda en 2020, pero los mercados crediticios han podido manejarlos.
Resumir
La crisis de salud de COVID-19 ha sumido a la economía en una aguda recesión, lo que ha provocado un aumento sin precedentes del desempleo. Al mismo tiempo, los bajos niveles de inventario y la fuerte demanda dieron como resultado aumentos más rápidos en los precios de las propiedades. A pesar de estos desafíos, la proporción de AS incluso aumentó ligeramente en 2020. La caída de las tasas hipotecarias compensó el aumento de los precios de la vivienda para mantener los pagos mensuales aproximadamente iguales. Este hallazgo muestra que en un mercado con bajo inventario y alta demanda, los vendedores, no los compradores por primera vez, se benefician de tasas hipotecarias más bajas.
(1) Agradecemos a Frank Nothaft de CoreLogic por proporcionar estas tablas.
(2) Tabla B-10, página 98. https://www.hud.gov/sites/dfiles/Housing /documents/2020FHAAnnualReportMMIFund.pdf
Donghoon Lee es funcionario del Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Joseph Tracy es vicepresidente ejecutivo y asesor principal del presidente del Banco de la Reserva Federal de Dallas.
Para citar esta publicación:
Donghoon Lee y Joseph Tracy, «Cómo el COVID-19 afectó a los compradores de vivienda por primera vez», Banco de la Reserva Federal de Nueva York , 12 de abril de 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/04/how-covid-19-affected-first-time-homebuyers.html.
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